新所沢駅東口より徒歩3分 高野香司法書士事務所 04-2990-8421



 

不動産の登記

 ●土地・建物を売買したり贈与したい
 ●住宅を新築したけれど、どんな手続きが必要なの?
 ●土地や建物を担保にして金融機関からお金を借りた
 ●借りていたお金を返済して、担保を抹消したい
 
不動産登記とは
 

不動産登記とは、土地や建物の所在や面積、所有者の氏名や住所などを登記簿(公の帳簿)に記載して、一般に公開することで、わたしたちの大切な財産である土地や建物の権利関係を明らかにして、取引の安全を守る制度です。


登記簿とは
 

登記所では、コンピュータシステムによって登記簿を管理しています。
登記簿謄本のことを登記事項証明書といいます。登記事項証明書は登記所で誰でも交付を受けることができます。

  登記事項証明書の例
登記事項証明書の例
クリックすると拡大した見本が見れます。

登記記録は、1筆の土地または1個の建物ごとに、表題部と権利部に分けて表されています。
表題部には土地の場合は、土地の所在、地番、地目、地積など、建物の場合は、家屋番号、種類、構造、床面積など不動産の現況が表示されています。
権利部には、甲区と乙区があり、甲区には、所有者が記録されています。1番から誰が、いつ、どんな原因で所有者になったかを表示しています。
乙区には、抵当権などの所有権以外の権利者が記録されています。この不動産にどんな抵当権や地上権などが付いているかが分かります。

不動産のご購入の前には、現地確認のほか、登記事項証明書を取得して面積・所有者・担保権の有無などを調査することをお勧めします。


所有権の移転
 不動産の売却と購入
 

不動産を売買したときは、所有権の移転登記が必要です。所有者の名義を売主から買主に変更する登記です。
もしも、売買契約をしただけで登記をしなければ‥
売主が他人に不動産を二重売買していて、すでに他人名義の登記簿になっていたら、いくら先に売買契約をしていても所有権を主張することができない場合があります。
不動産売買の契約から登記手続きまで、お客様のご要望に応じてご相談をお受けいたします。

 不動産の贈与
 

不動産を贈与したときも、所有権の移転登記をしなければなりません。
一定額以上の贈与では、贈与税がかかる場合があります。
不動産の贈与をお考えで、相続税対策や減税措置のご相談が必要なときは、提携の税理士をご紹介いたします。


抵当権の抹消
 住宅ローン
 

住宅ローンなどの支払を終えたときは、担保権の抹消登記をしなければなりません。
金融機関から抹消登記に必要な書類を受取られて、手続きにお困りのときはご相談ください。
なお、抹消登記をせずにそのままにしていると、金融機関から受取った書類が期限切れで使えなくなったり、将来不動産を売却するときに手続きが面倒になります。
なるべく早く抹消登記をすることをお勧めいたします。
また新規借入れ、ローンの借り換えなど担保権の登記についてのご相談もお受けいたします。


その他




建物を新築したときや新築マンションを購入したとき、または離婚に伴う財産分与で不動産を取得したとき、所有者の引越しによる名義変更など不動産の登記に関するご相談をお受けいたします。
ご相談の内容に応じて、提携の税理士、土地家屋調査士のご紹介もいたしますので、お気軽にご相談ください。


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商業・法人登記
 ●新しく会社を設立したい
 ●新しい会社法により何か手続きが必要なの?
 ●定款を見直したい
 ●有限会社を株式会社にしたい

商業登記とは
 

商業登記とは、株式会社などの法人について、社名(商号)や住所(本店)など一定の事項を登記所で登記することで会社の内容を一般に公示して、会社の活動に必要な取引の安全を実現する制度です。
当事務所では、会社設立から節税対策のご相談や助成金の手続きなど、事業主様の経営相談について、提携の税理士、社会保険労務士、行政書士などの各専門家と連携して、法務・税務・労務のトータルサポートサービスをご提供しております。どうぞ お気軽にご相談ください。

 主な商業登記の原因
 
新しく会社を作りたい 設立登記
取締役が辞めたとき 役員の変更登記
社名や住所を変えたとき 商号の変更登記、本店移転登記
資本を増やしたとき 増資の登記 

新しく会社をつくりたい
 株式会社設立手続きの流れ
 
   @ 会社概要の決定
商号・本店・目的などご相談のうえ、ご検討いただき決定します
   A 事業目的の編集
本店所在地の管轄する登記所で商号・目的の調査を行います

   B 書類作成
定款や会社設立に必要な書類を作成いたします

   C 定款の認証
公証役場で定款の電子認証を受けます
   D 出資金の払込
発起人全員から代表取締役の預金口座に出資金を払込んでいただきます
   E 登記
法務局に会社設立の登記を申請します
登記の申請日が会社の成立年月日になります
   F 口座開設・各種届出
株式会社の設立登記の完了後に、税務届け、 社会保険、労働保険などのお手続きします
そしていよいよ新しい会社の事業の開始です

新しい会社法により何か手続きが必要なの?
 

平成18年5月に新しい会社法が施行されて、株式会社の取締役の人数や資本金の額を自由に決めることができるようになりました。

 会社法の疑問
Q. 有限会社はなくなってしまうの?
  A.

有限会社法は、廃止されました。
しかし、現在の有限会社はそのまま「特例有限会社」という名称で株式会社とは別に存続できます。
ただし、これから新しく有限会社を作ることはできまん。
また、特例有限会社は定款変更するだけで、株式会社になることができます。


Q. 新しい会社法の施行で何か手続きが必要?
 

A.

登記簿は会社法に対応して読み替えられるので原則は変更などの手続きは必要ありません。
しかし、会社法の適用を受けるには定款変更や登記簿の変更が必要です。


Q. 会社法の適用を受けるとは?
  A.

新しい会社法では、資本金が1円の会社が作れますし、取締役が1人の会社も作れます。
定款自治といって、これまでは認められなかったことも定款に規定すれば、 自由に決めることがでるようになりました。
事業主様の会社の実情に見合った定款を新しく作成することをお勧めいたします。



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遺産相続・遺言
 ●相続が開始したけれど、どうすればいいの?
 ●誰が相続人になるの?
 ●どれだけ相続できるの?
 ●遺言のしかたは、どうすればいいの?
 ●相続財産を特定の相続人に相続させたくない・・・

相続が開始したけれど、どうすればいいの?
 

相続とは、ある人が亡くなったときに、その人が持っていた不動産や預貯金などの財産と借金などのマイナス財産の全てを相続人が承継することです。
相続が開始すると、ご遺族の大きな悲しみにもかかわらず多くの複雑な手続きが必要になります。
相続人を確定し、亡くなられた方の相続財産を調査しなければなりません。
遺言書がないときは、遺産の分割協議をしなければならない場合もあります。
相続人同士でトラブルがあるときは、家庭裁判所の調停の手続きを利用したり法律的なアドバイスが必要になります。
相続についてのさまざまなお手続きや調査、遺産分割協議書の作成などのご相談をお受けいたしますのでお気軽にお問い合わせください。


相続手続きの流れ

         @ 被相続人がお亡くなりになる
市区町村長に7日以内に死亡届けを提出します

        A 遺言書があるかを確認します
自筆証書遺言と秘密証書遺言のときは、 家庭裁判所で検認の手続きをしてもらいます

        B 相続財産を調査します
財産の種類を調査し、財産の評価をします

        C 相続人を確定します
遺言書や法律によって、相続人を確定します
戸籍謄本などを取り寄せます

        D 相続放棄、限定承認の手続きをします
もしも相続財産が、プラスよりマイナス(借金)の方が多いときは、 相続財産を放棄することもできます
相続放棄を申し立てるには、相続が始まってから3ヶ月以内に 家庭裁判所で手続きをしなければなりません

        E 遺産分割協議をします
相続人全員の話し合いで亡くなられた人の遺産を分けます。
ただし相続人の中に、認知症の方や未成年者がいるときは、 家庭裁判所で代理人を選任しなければ遺産分割協議をすることは できません
また、寄与分や特別受益など相続人間の公平を考慮した制度も ありますから注意が必要です

        F 遺産の分配と名義変更の手続きをします
預貯金や不動産の名義変更をします


誰が相続人になるの?
 

誰が相続人になるのかは、法律に定められています。
亡くなられた人の家族関係が複雑なときには、相続人の判断が難しくなります。


j相続人の範囲(図)

相続人の範囲
配偶者は、常に相続人になります。
被相続人(亡くなった人)に子供がいない場合は、相続人は第2順位の父母になります。そして、子供と父母もいない場合は、第3順位の兄弟姉妹が相続人になります。

相続人になる人
法定相続分
第1順位の相続人
配偶者と子供※1 配偶者:2分の1 子供:2分の1
第2順位の相続人 配偶者と父母 配偶者:3分の2 父母:3分の1
第3順位の相続人 配偶者と兄弟姉妹 配偶者:4分の3 兄弟姉妹:4分の1

※1

子供が先に亡くなっている場合には、その子供の孫が
相続人になります(代襲相続人)。
相続人になる子供には、実子と同じく養子も含まれます。


どれだけ相続できるの?
 遺留分
 

亡くなった人の遺言があったときは、その遺言にしたがって相続をします。
ただし、遺留分に注意する必要があります。
遺留分とは、相続人のうち、配偶者、子供、父母などに保障された権利です。
遺言によって全ての財産を誰かに遺贈してしまっていても相続人には侵害されない一定の相続分の保障があります。

 遺留分の割合
 
直系尊属のみが相続人のとき 相続財産の3分の1
その他のとき 相続財産の2分の1
※兄弟姉妹には、遺留分はありません。
 遺言がない場合
 

遺言がないときは、相続人全員で遺産分割協議をして相続分を決めます。
遺産分割協議をしないときは、法定相続分にしたがって遺産を相続します。


遺言のしかたは、どうすればいいの?
 

遺言の作成方法は、法律で定められています。
遺言書を残すかはご本人の自由な意思ですが、遺言をしておけば、「誰にどれだけ財産を譲りたい」など遺言者の意思を反映することができます。
また、相続人同士のトラブルを防止することもできます。

 公正証書遺言
 

公正証書遺言とは、遺言者が公証役場で、証人二人の立会いのもと遺言の内容を公証人に伝えて遺言書を作成するものです。
公正証書遺言は、原本が公証役場に保管されるので、遺言者にとっては安心で確実な遺言です。
そのため、相続が開始した時に、自筆証書遺言と違って、家庭裁判所による遺言書の検認という手続きが不要になります。

 自筆証書遺言
 

自筆証書遺言とは、遺言者ご自身が遺言の内容を書き、日付と署名をして印鑑を押して作成した遺言書です。
必ず自筆で書かなければならないため、パソコンで入力したものや夫婦共同で作った遺言書は認められません。
誰にも知られずに手軽に作成できますが、偽造や隠匿される危険や方式の不備などから後日トラブルになることもあるので気をつけなければなりません。
亡くなった方の自筆証書遺言を発見されたときは、開封せずに家庭裁判所に持参して遺言書の検認をする必要があります。

この他に秘密証書遺言や特別方式の遺言があります。
遺言は、法律で方式が厳格に決められているため、この方式を守らない遺言は無効になってしまいます。
子供のいないご夫婦や財産を特定の人に寄付したいときなどは、遺言書を残したほうがよいでしょう。
また、どんなことでも遺言できるとは限りません。
遺言書を作成されるときや一度作った遺言書を変更したいときなど、遺言についてのご相談をお受けいたします。
どうぞお気軽にご相談ください。


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借金問題
 ●借金をなんとかしたい
 ●グレーゾーン金利とは
 

借金問題の解決
 

不況やリストラによる生活費を補うため、住宅ローンの返済費用など、サラ金やクレジット会社から過剰な借入れを繰り返し、借金問題に悩んでいる方は思い切って専門家に相談してみてください。
当事務所では、借金問題を法的に解決して、一日も早い人生の再出発ができるようにお手伝いさせていただきます。

 債務整理の方法
 

支払えなくなってしまった借金は、まず引き直し計算をすることで実際に支払わなければならない債務の額を明らかにします。
それから、返済可能な額や今後の人生設計を考慮しながら、問題解決の方法を選んでいきます。

 債務整理の流れ
 

   @ 債務整理の依頼と受託
借金の額や内容などをうかがいながら最適な方法を
一緒に検討いたします

   A 貸金業者に依頼を受けたことを知らせる通知を発送
専門家が介入通知を発送すると、貸金業者は、 取立行為をすることが
できなくなります  また、返済も一時ストップします

   B 貸金業者から取引履歴を取り寄せて引き直し計算
利息制限法に基づいて、引き直し計算をして借金の総額を 確定します

   C 債務整理の方針を決定し手続きの開始
・ 任意整理       貸金業者と和解交渉する方法
・ 特定調停       裁判所の調停を利用して交渉する方法
・ 個人再生       裁判所に個人再生の申し立てをする方法
・ 自己破産       裁判所に破産の申し立てをする方法
・ 過払い金返還請求 貸金業者に払いすぎた金額の取り戻しを請求


グレーゾーン金利とは
 

お金を借りた時に支払う利息は、利息制限法という法律で定められています。
その上限は最高年20%の利息です。
しかし消費者金融などの貸金業者には、一定の条件の場合に出資法という法律が認められ、この出資法では、年29.2%を超える利息について罰則が定められています。
したがって、貸金業者は、20%以上で罰則のある29.2%以下の利息による貸付をしているのです。
このように、利息制限法と出資法の利率の差の部分をグレーゾーン金利といいます。


過払い金とは
 

グレーゾーン金利による借り入れで、これまで支払ってきた利息は、利息制限法の上限を超えているので、その超えた利息分は、元金の返済に充てられるべきです。
最近の裁判では、グレーゾーン金利の部分は無効だ、という判断がされています。
そこで、過去の取引履歴をもう一度利息制限法の利息で計算し直すことを引き直し計算といいます。
引き直し計算をすると多くの場合は元金が減ったり、場合によっては、元金はすでに完済していて、逆に利息を払い過ぎていた という可能性もあります。
この払い過ぎたお金のことを過払い金といいます。
この過払い金を、貸金業者から返還してもらう手続きが過払い金返還請求です。
この交渉も司法書士が行います。また、裁判による解決の方法もあります。


任意整理
 

任意整理とは、引き直し計算の結果、過払い金があれば返還を請求したり、借金が残ってしまったときには、司法書士が裁判所を通さずに貸金業者と交渉して借金返済の見込みを立てて返済方法を決めていく方法です。
利息は支払わずに、残った債務を3年間(36回)で支払うのが一般的です。
また、過去に返済を終えた昔の借金でも、引き直し計算によって、過払い金がある場合もあります。


個人再生
 

個人再生とは、引き直し計算をした結果、借金の額が多く分割しても返済が難しいときに、裁判所に借金の減額の申立てを行い返済計画を立てる手続きです。
個人再生では、減額された借金を3年間で支払っていきます。
住宅ローンを抱えた方でも住宅を手放さずに手続きを進めることができます。
しかし住宅ローンは減額されません。


 個人再生のポイント
 

原則として、借金の元金を5分の1まで減額することができます。

元金が100万円以上500万円未満のときは、100万円以上の額に 減額されます。


自己破産
 

自己破産とは、借金の額が多すぎて、支払不能な状況のときに、財産を処分して債権者に公平に清算して生活を立て直す手続きです。
裁判所に自己破産の申立てを行い、免責決定がなされれば借金が免除されます。
しかし、ギャンブルや浪費などの理由で借金をしたときには、免責許可が得られない可能性があります。


 自己破産のポイント
 

自己破産したからといって、全ての財産が無くなるわけではありません。 生活に欠かせない家財道具が差押さえられることはありません。

戸籍や住民票に「破産」と載ってしまうことはありませんし、選挙権がなくなることもありません。

基本的に勤務先やご近所に破産の事実が知られてしまうことはありません。

保険外交員や警備員、弁護士、税理士、司法書士などの特定の職業に 就くことができません。したがって、破産手続きでいったんこれらの職を 失ってしまうことがあります。

高額な財産は処分され債権者に分配されます。


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成年後見
 ●親が認知症になってしまったがどうしたらいいの?
 ●将来、判断能力が衰えたらどうしよう・・・
 

成年後見制度とは
 

一人暮らしの高齢者の方が、使うはずもない高額な健康器具を訪問販売員に頼まれて買ってしまったり、認知症の方が施設に入所するための手続きをしたり、両親が亡くなった後に、知的障害を持つ子供のために財産を残す方法や使い方を決めておくなど成年後見制度とは、判断能力が不十分な方のために、家庭裁判所が支援者を選び、ご本人の権利と財産を守って法律面や生活面からご本人の判断能力を補う仕組みです。


支援の方法
 

認知症や精神障害、知的障害をもつ方の代わりに契約(法律行為)をしたり、ご本人の希望を尊重し、また生活状況などを配慮して最もよい方法を選んで行います。
成年後見制度には、判断能力が衰えてしまった人に代わって契約をし、間違った判断をしないようにご本人を支援する法定後見と、ご本人自身が元気なうちに、将来判断能力が衰えたときに備えて、あらかじめ公正証書による契約で後見人を選んでおく任意後見があります。


司法書士と成年後見制度
 

司法書士は、法律専門家として家庭裁判所から最も多く成年後見人に選ばれています。
司法書士が支援者となるために、法務省から認可を受けた「社団法人成年後見センター・リーガルサポート」という団体があります。
当事務所では、リーガルサポートの登録会員として責任を持って成年後見についてのご相談や申立書類の作成を承っております。
また、ご本人さまの意思に添った支援を心がけておりますのでお気軽にご相談ください。


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